深圳经济特区物业管理条例
广东省深圳市人大常委会
深圳经济特区物业管理条例
深圳市第四届人民代表大会常务委员会公告第五十七号
（深圳市人大常委会2007年10月17日颁布，2008年1月1日实施）
《深圳经济特区物业管理条例》经深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议于2007年9月25日通过，现予公布。
深圳市人民代表大会常务委员会
2007年10月17日
深圳经济特区物业管理条例
（2007年9月25日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过）
第一章 总则
第一条 为了规范深圳经济特区（以下简称特区）物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合特区实际，制定本条例。
第二条 特区物业管理适用本条例。
第三条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。
物业管理应当遵守法律、法规规定，不得损害公共利益和他人合法权益。
第四条 市政府物业管理行政主管部门（以下简称市主管部门）负责物业管理的监督管理工作，履行下列职责：
（一）组织实施本条例以及其他关于物业管理的法律、法规，执行国家关于物业管理的有关规定；
（二）研究拟定或者制定物业管理相关政策措施；
（三）指导、协调区政府物业管理行政主管部门（以下简称区主管部门）以及其他相关行政管理部门、街道办事处、行业协会等依法开展物业管理相关工作；
（四）本条例规定的其他职责。
区主管部门负责辖区内物业管理的监督管理工作，并接受市主管部门的业务指导。
市、区政府其他有关部门应当按照各自职责，依法做好物业管理相关工作。
第五条 街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。
社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作。街道办事处可以委托社区工作站办理物业管理相关事务。
第六条 深圳市物业管理协会（以下简称市物业管理协会）是物业服务行业自律组织，应当积极规范行业经营行为，维护会员合法权益，促进行业健康发展；负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营，并组织物业服务行业从业人员的业务培训，调解行业内部争议等。
第七条 建立物业管理联席会议制度，协调处理物业管理的重大问题。具体办法由市政府制定。
第二章 业主、业主大会、业主委员会和管理规约
第八条 物业的所有权人为业主。
业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。
第九条 物业管理区域应当依法成立业主大会，选举业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。
第十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会会议由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。召开业主大会会议时，应当邀请物业所在地社区工作站派员列席。
第十一条 有下列情形之一时，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议：
（一）百分之二十以上业主提议；
（二）发生重大紧急事件需要及时处理；
（三）本条例和业主大会议事规则规定的其他情形。
应业主提议召集业主大会会议的，业主委员会应当核实提议人的业主身份。
第十二条 业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求所在地街道办事处责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处组织召集。
第十三条 业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等予以公告，并同时抄送全体业主。
第十四条 业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效。
前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认；采用或者同时采用书面形式召开业主大会会议的，包括业主在表决票上或者选举票上签字确认并按照规定方式交回表决票或者选举票。
业主投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算。
第十五条 业主可以自行投票，也可以委托他人投票。
委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托事项和投票权数。受委托人投票时，应当出示委托书以及委托人和本人身份证明。
一个独立产权单位登记有两个或者两个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。
第十六条 业主大会会议表决采用记名投票的方式。
一个独立产权单位拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该产权单位的投票权数。
第十七条 业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。
业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金（以下简称物业专项维修资金）使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。
第十八条 业主大会依法作出的决定，对本物业管理区域内全体业主具有约束力。
业主委员会应当在业主大会作出决定三日内，将决定以书面形式在物业管理区域内公告，并抄送全体业主。
第十九条 物业管理区域符合下列情形之一时，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会、通过管理规约、制定业主大会议事规则等：
（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上的；
（二）首套物业出售并交付使用满二年的。
物业管理区域符合前款条件后六十日内，建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地街道办事处；业主也可以书面告知物业所在地街道办事处。
街道办事处应当在收到书面告知后一个月内，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。
第二十条 筹备组由五至七名成员组成，其中社区工作站负责人一名、建设单位或者物业服务企业代表一名、业主代表三至五名。筹备组组长由社区工作站负责人担任。筹备组中的业主代表由社区工作站在愿意参加筹备工作，且有一定人数业主推荐的业主中确定。筹备组成员不得担任首届业主委员会委员。
建设单位应当提供筹备工作所需要的物业和业主相关资料。
第二十一条 业主委员会由委员和候补委员组成。业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中选举产生。
候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。
业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。执行秘书的工作职责由业主大会议事规则规定。
第二十二条 业主大会、业主委员会活动经费，业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬，从物业服务费中按照市政府规定的比例提取，专款专用。
业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬标准由业主大会决定。候补委员不领取津贴。
第二十三条 业主委员会委员、候补委员候选人应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）履行业主义务，未欠交物业服务费和物业专项维修资金；
（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；
（四）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；
（五）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。
业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组推荐，十名以上业主也可以联名推荐委员和候补委员候选人各一名。筹备组应当审查委员、候补委员候选人资格并确定候选人名单。
第二十四条 业主委员会由五至十七名委员组成，组成人数为单数，具体人数由筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。候补委员人数按照委员人数的百分之四十设置。
业主委员会委员、候补委员实行差额选举，差额比例不得低于百分之二十。
业主委员会委员、候补委员按照预定名额和候选人得票顺序当选。
第二十五条 业主委员会委员职务终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在本物业管理区域内公告。
第二十六条 未能依法选举产生业主委员会，或者业主委员会集体辞职的，经区主管部门确认后，由物业所在地街道办事处及时组织召集业主大会会议，选举产生业主委员会。
第二十七条 除业主委员会和街道办事处外，任何单位和个人不得召集业主大会会议。
业主委员会和街道办事处召开业主大会会议时，物业服务企业、物业使用人以及相关单位应当予以协助。
第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，将成立情况向区主管部门备案。
区主管部门应当将备案情况书面通报物业所在地街道办事处、社区工作站、公安派出所和物业服务企业等相关单位。
备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起十五日内将变更情况向区主管部门备案。
第二十九条 业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时，由副主任召集和主持。
经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处指定一名委员召集和主持业主委员会会议。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。
业主委员会会议应当邀请物业所在地社区工作站派员列席。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。一名委员拥有一票表决权。
业主委员会应当在作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项以书面形式在本物业管理区域内公告。
第三十条 以业主委员会名义发布信息，应当经业主委员会作出决定，并加盖业主委员会印章。
第三十一条 业主委员会就下列事项作出决定，应当经全体委员过半数签字同意：
（一）提请业主大会决定专项维修资金的筹集和使用；
（二）提请业主大会决定调整物业服务费；
（三）提请业主大会决定物业服务企业选聘方式；
（四）提请业主大会批准物业服务合同；
（五）召集业主大会临时会议；
（六）终止委员职务以及将候补委员递补为委员；
（七）中止委员职务并提请业主大会罢免委员职务；
（八）涉及业主重大利益的其他决定。
第三十二条 业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章。
第三十三条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。
业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动。
业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，物业所在地的区主管部门或者街道办事处，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。
第三十四条 业主委员会委员、候补委员不得有下列行为：
（一）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；
（二）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；
（三）收受可能妨碍公正履行职务的其他利益。
第三十五条 业主委员会委员有下列情形之一时，经业主委员会会议通过后中止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议决定：
（一）不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；
（二）一年内三次无故缺席业主委员会会议；
（三）违反本条例第三十四条规定；
（四）其他原因不宜担任业主委员会委员。
业主委员会中止委员职务时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。
第三十六条 业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时，其委员、候补委员职务自行终止：
（一）不再是本物业管理区域的业主；
（二）因疾病或者其他原因丧失工作能力；
（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈；
（四）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其下属单位任职；
（五）被人民法院判处刑罚。
第三十七条 业主委员会委员缺员，全体候补委员递补为委员后，仍缺员超过百分之四十的，应当召开业主大会会议增补。
第三十八条 业主委员会有下列情形之一的，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由区主管部门决定予以解散：
（一）违反法律、法规规定，严重侵害业主合法权益；
（二）违反法律、法规规定，严重影响社区安定及公共秩序；
（三）不按规定履行业主委员会职责，情节严重。
区主管部门解散业主委员会的，应当通知物业所在地街道办事处依法组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
第三十九条 分期开发的物业，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会。
新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员和候补委员，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过十七人。
第四十条 业主委员会委员职务中止和自行终止，候补委员递补为委员时，业主委员会应当在本物业管理区域内公告，并向区主管部门备案。
第四十一条 业主委员会每届任期三年，委员、候补委员可以连选连任。
业主委员会任期届满前六个月，业主委员会应当组织换届选举，并报告区主管部门和物业所在地街道办事处。换届选举应当在任期届满前三个月完成。
在任期届满前三个月尚未完成换届选举的，物业所在地街道办事处应当组织或者监督业主委员会组织换届选举，并在上届业主委员会任期届满前选举产生新一届业主委员会。
业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。
第四十二条 业主委员会应当在任期届满后三个工作日内，将业主大会和业主委员会印章、档案资料以及其他属于业主大会和业主委员会的财物等移交给新一届业主委员会。
第四十三条 业主委员会解散的，业主委员会委员、候补委员应当在区主管部门的指导、监督下，做好有关财物清算和资料清理工作，并在宣布解散后三个工作日内移交给物业所在地街道办事处代为管理。
第四十四条 业主可以查阅业主委员会所有会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
业主委员会应当定期将工作情况通过公告等形式向全体业主报告。
第四十五条 业主应当遵守临时管理规约和管理规约。
临时管理规约和管理规约应当包括下列内容：
（一）物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则；
（二）业主合理使用物业专有部分的权利和义务；
（三）物业天面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则；
（四）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；
（五）业主分担物业管理区域各类费用的方式；
（六）违反规约应当承担的责任。
第四十六条 临时管理规约由建设单位负责编制，报区主管部门备案。建设单位应当将备案后的临时管理规约在物业销售场所公示。
业主在入住时，应当签署临时管理规约。管理规约在业主大会通过后生效。
第四十七条 业主认为临时管理规约和管理规约的内容违反法律、法规规定或者显失公平的，可以请求区主管部门予以撤销；区主管部门可以撤销临时管理规约、管理规约中违反法律、法规规定和显失公平内容，也可以决定临时管理规约、管理规约中对特定业主显失公平的内容对该特定业主无效。
第四十八条 管理规约正本由业主委员会保管，并于通过后三日内，将副本在本物业管理区域内公示，并在十五日内抄送全体业主。
第四十九条 业主大会通过的管理规约和业主大会议事规则，由业主委员会在通过后十五日内报区主管部门备案。
业主委员会依法刻制业主大会、业主委员会印章后，应当在十五日内报区主管部门备案。
业主委员会应当制定业主大会、业主委员会印章使用管理规定和档案管理规定，并建立活动档案供业主查询。
经业主大会作出决定的，方可使用业主大会印章。
第三章 建设单位和物业服务企业
第五十条 建设单位有权根据本条例规定选聘物业服务企业提供前期物业服务，并以未出售物业业主身份享有相关权利。
第五十一条 建设单位在物业管理中承担下列义务：
（一）依照法律、法规规定和合同约定承担物业保修责任，并向业主提供物业质量保证书和使用说明书；
（二）依法参与首次业主大会会议筹备工作，协助成立业主大会；
（三）依法提供物业服务用房；
（四）以未出售物业业主身份承担相关义务；
（五）法律、法规规定和合同约定的其他义务。
第五十二条 建设单位应当在物业管理区域内无偿提供物业服务用房，包括物业服务设备用房、物业服务办公用房和业主委员会办公用房。
物业服务设备用房面积根据设备安装、使用、维护实际需要提供。
物业服务办公用房面积按照下列标准提供：
（一）物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按物业总建筑面积千分之二提供，建筑面积在五万平方米及以下的，按不少于建筑面积一百平方米提供；
（二）物业管理区域物业总建筑面积超过二十五万平方米的，除按照二十五万平方米的千分之二提供外，超过部分按千分之一的标准提供。
业主委员会的办公用房从物业服务办公用房中调剂，建筑面积应当不少于二十平方米。
第五十三条 物业服务用房应当有独立产权并具有正常使用功能。
物业服务用房产权属该物业管理区域全体业主所有，权属资料由业主委员会保管。
任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途。
第五十四条 建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业服务用房房号、面积等相关资料。
市房地产主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业服务用房房号。
第五十五条 建设单位不得擅自处分依法属于业主的物业共用部位和共用设施设备的所有权或者使用权。
第五十六条 从事物业服务的企业应当具有独立法人资格。物业服务企业的名称中应当标示“物业”字样。
物业服务企业应当在物业管理区域内设立独立核算的服务机构。
第五十七条 物业服务企业应当按照国家规定取得物业服务企业资质证书。
物业服务从业人员应当按照国家规定取得相应的职业资格证书。
第五十八条 物业服务企业应当自取得资质证书之日起三个月内加入市物业管理协会。
本条例实施前已取得物业服务企业资质证书的企业应当自本条例实施后三个月内加入市物业管理协会。
异地物业服务企业在特区签订物业服务合同之日起三个月内应当加入市物业管理协会。
第五十九条 市物业管理协会应当加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性监管，建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。对违反法律、法规规定和行业规范，侵害业主合法权益的，应当要求其改正；情节严重的，应当给予警告、业内通报批评或者公开谴责等制裁。
受到市物业管理协会公开谴责的物业服务企业，二年内不得参加物业服务招标投标，业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。
受到市物业管理协会公开谴责的物业服务从业人员，物业服务企业二年内不得聘用其从事应当由取得物业服务相关资格证书的人员从事的工作。
市物业管理协会给予物业服务企业和物业服务从业人员警告、业内通报批评和公开谴责的，应当报区主管部门备案；给予物业服务企业和物业服务从业人员公开谴责的，应当向社会公告。
第六十条 物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将该物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。
第六十一条 物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。
第六十二条 物业服务企业应当按照有关法律、法规规定、物业服务标准和物业服务合同约定提供物业服务。
物业服务标准由市主管部门依照有关规定另行制定和发布。业主大会对物业服务有特殊要求的，由物业服务合同约定。
第六十三条 物业服务企业应当向区主管部门报送季度、年度统计报表和其他相关统计资料。具体办法由市主管部门制定。
第四章 物业服务
第六十四条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。
分期开发的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。
第六十五条 划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。具体划分方法如下：
（一）物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定，但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；
（二）分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域，但已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的，可以划分为不同的物业管理区域；
（三）不同物业管理区域地理上自然连接的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。
划分物业管理区域有争议的，由区主管部门会同物业所在地街道办事处处理。
第六十六条 物业服务企业提供物业服务，应当与建设单位或者业主大会签订物业服务合同，约定物业服务的计费方式、收费标准、服务内容、服务期限等。
关于物业服务内容约定不明的，依照市主管部门发布的物业服务标准执行。
第六十七条 物业服务收费可以按照国家规定采取酬金制或者包干制的计费方式。
酬金制计费方式，是指在预收的物业服务费中按约定比例或者约定金额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分用于物业服务合同约定的其他各项支出，结余部分归业主所有，不足部分由业主承担的计费方式。
包干制计费方式，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，盈余归物业服务企业所有，亏损由物业服务企业承担的计费方式。
第六十八条 采用酬金制计费方式约定物业服务费的，酬金的计提标准由物业服务企业与建设单位或者业主大会根据企业资质、服务内容与水平等因素在物业服务合同中约定。
第六十九条 物业服务合同期限为二年至五年。前期物业服务合同具体期限由建设单位和物业服务企业约定，最长至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。
物业服务合同期限届满时，业主大会尚未成立或者未依法选聘物业服务企业的，原合同可以继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。
建设单位在销售物业时，应当明示前期物业服务合同，并向业主告知物业服务企业的名称、办公场所、联系方式和资质等级等。
第七十条 建设单位应当按照国家规定向物业服务企业移交物业相关资料，并同时移交业主相关资料。
物业服务企业应当在物业服务合同终止时将前款资料移交给业主委员会或者业主大会新选聘的物业服务企业。
禁止建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员泄露业主资料。
第七十一条 物业服务合同终止时，物业服务企业除应当向业主委员会或者新选聘的物业服务企业移交本条例第七十条规定的资料外，还应当 同时移交下列资金、资料和物品：
（一）采用酬金制计费方式发生的物业服务费结余；
（二）物业专项维修资金结余；
（三）物业服务用房；
（四）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；
（五）采用酬金制计费方式收取物业服务费的企业，用物业服务费购置的资产及物品。
第七十二条 选聘物业服务企业应当采用招标的方式进行。本条例另有规定的除外。
逐步实行统一委托招标代理机构选聘物业服务企业制度。具体办法由市政府制定。
第七十三条 物业服务招标分为公开招标和邀请招标。住宅物业服务招标应当采取公开招标方式。
由政府财政性资金支付物业服务费的物业，其管理单位选聘物业服务企业时，相关标准和程序按照政府采购的有关规定执行。
第七十四条 符合下列条件之一时，可以采用协议方式选聘物业服务企业：
（一）物业属于单个业主，或者业主人数少于十人且经全体业主一致同意的；
（二）物业服务合同到期后，业主大会决定续聘原物业服务企业的；
（三）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米，或者高层物业总建筑面积低于二万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米，经业主大会决定同意的；
（四）公开招标的投标人少于三人的。
符合前款第（三）、（四）项条件的住宅物业，建设单位采用协议方式选聘前期物业服务企业的，应当经区主管部门批准；未经批准的，选聘行为无效。
第七十五条 物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报区主管部门备案。
第七十六条 物业服务企业应当遵守安全生产的有关规定，制定物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，供水、供电和供气事故，物业安全事故，公共卫生事件，治安及刑事案件等突发事件的预防和处置进行具体规定，并协助有关行政管理部门做好物业管理区域的安全管理工作。
安全防范应急预案应当报区主管部门备案，区主管部门应当对安全防范应急预案的制定和实施给予必要的指导。
发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按规定向有关行政管理部门报告，协助做好相关工作。
第七十七条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当按照约定的期限退出物业管理区域，并配合依法选聘的物业服务企业接管。
第五章 物业使用与维护
第七十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定对物业装修施工进行监督。对违反有关规定的行为，应当要求行为人及时整改；行为人未按要求整改的，应当及时报告相关行政管理部门依法处理。
第七十九条 物业服务企业从事物业维护、修缮、装修监督等工作时，业主或者物业使用人应当提供方便。
需要业主或者物业使用人提供方便的，应当事先通知，并就相关具体事项与业主或者物业使用人协商。
第八十条 物业保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担；物业专有部分的维修由业主负责。共有物业遭人为损坏的，物业服务企业应当要求责任人负责修复或者赔偿。
公用事业以及通讯、有线电视等经营单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。法律、法规另有规定的，从其规定。
第八十一条 物业天面、外墙和楼梯间等设施，应当保持安全、整洁，每五年至少修缮或者粉刷一次，费用从物业专项维修资金中支出。
业主自有空调架、防盗网等外观设施，应当每三年至少检修或者粉刷一次，费用由业主承担。
第八十二条 物业影响市容美观或者存在安全隐患的，业主或者业主大会应当按照有关法律、法规规定及时修缮或者改造。
对影响市容美观或者存在安全隐患的物业未及时修缮的，物业服务企业可以请求区主管部门责成业主或者业主大会限期修缮；逾期不修缮的，物业服务企业可以代为修缮，修缮费用由业主或者业主大会承担。
第六章 费用和资金
第八十三条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价相结合的原则。具体办法由市价格主管部门会同市主管部门制定。
物业服务费的具体标准，由当事人根据前款规定在物业服务合同中约定。
第八十四条 业主入住前的物业服务费由建设单位承担，业主入住后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费。
前款所称入住是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。业主收到书面入住通知后，在通知期限内无 正当理由不办理相关入住手续的，视为入住。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关入住手续为准。
第八十五条 一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金属业主所有。
物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。
首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。
日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。日常收取的专项维修资金交纳标准由市价格主管部门会同市主管部门制定。
市政府应当根据物业不同类型，分别制定各类物业建筑安装工程总造价标准，并向社会公布。
第八十六条 市主管部门应当在银行设立物业专项维修资金专户，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。各个物业管理区域的物业专项维修资金应当存入物业专项维修资金专户。
物业专项维修资金的管理，遵循按幢立账、专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、拨付快速、手续便捷的原则。
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新月的文章是《与飞将先生商榷：再论法律解释》，他真是一个快枪手，我是领教了他的厉害。2009年12月29日凌晨我刚贴出《法理不能代替法律——关于法官守法、释法、理解法再答法盲人》没多长时间，就在浏览他人博文的时候发现新月有了对我文章的回应。新月与法盲人共同的观点是由于法律规则具有不确定性，所以法律必然被解释，并且是被法官解释。现在我综合地回应新月与法盲人的一些观点。
一、 法理不能代替法律
法理是法律的基础，但不是唯一的基础。因为从不同的角度，就会有不同的法理。基督教、佛教、伊斯兰教有宗教的法理，经济学、法学、社会学、政治学等又有各自的法理，不同利益集团有不同的法理，不同的文人学者有不同的法理。经过立法程序通过的法理最终上升为法律，供给社会由人们执行。所以，法的运行过程中，不能依法理，而是依法律。尤其是刑事问题，更不能脱离法律的具体规定。以许霆案为例，事实已经查明，没有什么争议。存在争议的是如何适用法律。对此类问题，我国法律早有规定，法无明文不为罪，当事实不清或适用法律不明时有利被告人。然而判决的结果是没有遵从法律的规定，采纳了某些刑法学大师的观点，在法律规定不明的情况下给许霆定了罪。
而许多著名的刑法学大师却总是喜欢从法理的角度谈法律问题，在他们那里，法理大于法律，他们的观点大于法律。因而我多次讲到，要防止口治代替了法治。
关于法理与法律的关系，我在很多博文中有阐述，这里不再赘述。
二、 规则是不确定的，又是确定的，关键看设定的条件
新月同意我的观点：“从总体上来说，法律不是针对某一个具体事实的，而是针对一类现象”。他指出，正因为法律是指涉一“类”现象，那么很显然就存在一个涵摄的问题，什么样的事实能够被涵摄在某一条法律之下。这个问题就是他在《不确定性》一文中指出的哈特所谓的语言的开放性结构所导致的不确定。由于我们的语言本身存在着“核心部分”和“边缘地带”，因此规则的不确定性几乎是必然存在的。比方说存在这样一条规则，即“任何车辆禁止进入公园”，对于我们而宝马、奔驰、宾利这都是必然包含在这条规则的中的，也就是说这条规则的中的“车辆”的“核心部分”很明确的包含了上述车辆，但是问题在于自行车算不算？残障人士的车辆算不算？滑板呢？这些部分就属于这条规则中的“车辆”的边缘部分，我们不能直接作出判断，也就导致了规则的不确定性。法官只要确定最后的判决，就必然要对这个条款中的“车辆”作出解释。
举这样的案例显然是是远远在脱离实际，有点咬文嚼字。首先要清楚法官为什么要判决，是一个什么样的案例，是民事案件、刑事案件还是行政案件。其次，要在此时界定何为这里的“任何车辆”，比如公园的工作用车是否包含在内，是仅指机动车，还是包含残疾人的车。若是包含残疾人的车，是不是在禁止残疾人入内。若是该残障人士与公园发生矛盾，公园不让进，是不是应当按照合同法规定对格式合同一方作出不利的解释，即应当让残疾人的车入内？第三、是谁制定的这个规则？这个规则的法律效力层级如何，它与其它相关的法律规则有没有冲突？它的立法目的与立法原则是什么？把这些搞清楚了，哈特的问题才有意义。
在这里，新月是用哲学代替了法理学，用法理学代替民法学，用民法学代替刑法学。任何事物都存在确定性与不确定性，这是哲学。规则存在不确定性，这是法理学。公园禁止任何车辆进入，这是民法学。我们讨论的刑法学，刑法的法律，他却举一个公园不让车辆进入的例子。
在刑法司法领域，所有的司法人员都应当严格地执行法律，不能以规则的不确定为由而违反法律。刑罚法定的核心内容就是，不能以规则不够确定不够明确而任意地解释法律以对事实不清或适法不明的犯罪嫌疑人处以刑罚。我国的刑法和刑诉法早就对此有明文规定，不得定罪量刑。所以，新月列举的事例属民法学范围，不适用于要剥夺人们自由甚至生命的刑法学。
当然，即使是在刑法领域，规则也是变化着的，这是人们的共识。比如过去我们国家有投机倒把罪，现在这条罪名早已被取消，因为在市场经济条件下商品的交易买卖一定是低买高卖，而投机倒把罪把正常的市场行为定义为罪，与国家体制改革和市场经济发展的大趋势相违背，因而被立法机关在97刑法中取消。这条罪名存在时国家立法的目的就是以刑法的方式阻止私人为主体的市场经济的发展。
关于哈特所讲的规则的“核心部分”和“边缘地带”。以我国刑法第232条为例，“故意杀人的，处……”。显然这种情况并不包括法官判决一个依据刑法应当判决死刑的决定的行为，亦不包括行刑人员对死刑犯的行刑。即使哈特所讲的公园不准进入车辆的规则能够说明在民事行为中规则不确定的情况，也不能由此套用到刑法领域。
规则是不确定的，又是确定的，关键看设定的条件。古希腊哲学家赫拉克利特有句名言：“人不能两次踏入同一条河流。”赫拉克利特企图以此来阐明一个“一切皆流，无物常住”的道理，即世间万物总在不断地变化，就象江河在不停地流动一样。所以，从哲学的观点看，规则永远是变化着的。许多规则原先没有，后来有了，甚至增补了。许多规则，原先曾发挥重要作用，后来却随规则赖以存在的条件的变化而逐渐地消失了。但是，在一个特定的时段内，规则又是稳固的。这就如同生物的寿命，神龟长寿可达千年，但庄稼却是一年一季甚至两季。但即使是长寿的神龟，与宇宙的天体变化相比，又是如同白驹过隙，非常短暂。但无论哪个事物，无论其寿命是长是短，总有一个稳定的存续时间。不能因为从长远看任何事物都是变化的这个颠扑不破的真理而否定在局部、在短的时间内事物又是相对稳定的这条同样是颠扑不破的真理。同样是颠扑不破的真理是，长远的、宏观的变化的事物是由短时间内微观的具体的存在构成的。
三、 美国的现实主义法学观点是空洞的
新月引用美国的现实主义法学观点说，法律体系中的错综复杂同样会导致规则的不确定性。对于什么是一条完整的规则，什么样的规则适合这样的一个案件，这实际上是不确定的，没有一个唯一正解。换句话说，对于同一个案件的事实很有可能存在着不同的规则可以适用，同时这规则本身也也可能发生冲突。
这是哲学味道非常浓的一段话，若没有一定的哲学底功恐怕还不一定能读懂。现在我来试着分析这段哲学化的规则理论。
首先，“什么是一条完整的规则……实际上是不确定的”这个命题并不十分准确。
一条规则至少存在如哈特所言之“核心部分”，不确定的只可能是其“边缘地带”。从逻辑学上讲，概念分为内涵和外延两个侧面，内涵是指一个概念所概括的思维对象本质特有的属性的总和。例如“国家”这一概念的内涵包括：他是阶级社会中所特有的政治实体，是阶级矛盾不可调和的产物，是统治阶级统治、压迫被统治阶级的工具，是由军队、警察、监狱、法庭、立法机构和行政机构组成的暴力统治机器，等等。外延是指一个概念所概括的思维对象的数量或范围。例如，“国家“的外延就是指古今中外的一切国家。
哈特的“核心部分”类似逻辑学上的内涵，“边缘部分”类似逻辑学上的外延。一般情况下，定义了一个概念的内涵，同时也就决定了其外延，这是推理过程的演绎法。全部穷尽了一类事物的各类，也就定义了一个概念的内涵，这是推理过程的归纳法。人们认识事物需要一个过程，对概念的深化也是一个过程。这个过程就分为演绎推理和归纳推理这两个侧面。所以说，哈特的“核心部分”和“边缘部分”是一个逐步深化、明晰的过程。
以我国刑法第13条对犯罪的定义为例：“一切危害国家主权、领土完整和安全，分裂国家、颠覆人民民主专政的政权和推翻社会主义制度，破坏社会秩序和经济秩序，侵犯国有财产或者劳动群众集体所有的财产，侵犯公民私人所有的财产，侵犯公民的人身权利、民主权利和其他权利，以及其他危害社会的行为，依照法律应当受刑罚处罚的，都是犯罪，但是情节显著轻微危害不大的，不认为是犯罪”。在这里，概念的内涵已经明确，一切危害社会的行为为犯罪。外延为该法条所列举的刑事犯罪的几种大类，符合犯罪的定义但情节显著轻微危害不大的行为虽然属于犯罪的定义但从外延上把它分离了出去。把情节显著轻微的行为分离出犯罪行为的外延就是对其“边缘部分”的明晰。
实际上，刑法的这个定义从语义学的角度看是有语病的。如果换一种表示的方法，也许定义会更精确、更简洁一些：“一切（严重）危害……的行为，依照法律应当受刑罚处罚的，都是犯罪”。
在刑事司法领域，法律对这种现象并不是无动于衷，而是早有了一套处理的方法。这就是，对此“核心部分”和“边缘部分”有了新的认识时，从慎重、保护人权的角度出发，对事实不清和法律适用不明的案件不定罪处罚。但可以总结此类案例，通过立法程序把新的认为上升到法律的层面，而不能任意由法官个人去解释法律。
其次，“什么样的规则适合这样的一个案件，实际上是不确定的，没有一个唯一正解”的命题也不能成立。
仍以我国刑法第232条为例，“故意杀人的，处……”。凡是故意杀人的犯罪行为就适用于这条法律，若是由于过失或伤害而造成被害人死亡就不适合于这条规则。在这里，法律的规定是明确的，问题的关键是要找到“故意杀人”的真凶，即查明案件的事实。故意杀人的事实就适用于刑法第232条，在这种情况下，案件与法律规则之间存在唯一的对应关系，并不是“没有一个唯一正解”。
再次，命题“对于同一个案件的事实很有可能存在着不同的规则可以适用”禁不住推敲。
首先这个命题本身不够自信，其表述是“可能存在”。若细究下去，同样可以存在“可能不存在”或“不可能存在”的情况。用“可能”去表述一种绝对的要去肯定或否定的情况，显然没有说服力。接下来，我们去寻找不同规则适用于同一案件事实的情况。仍以我国刑法第232条为例，不可能一会做了规定，一会又有另外的刑法来否定它。一般情况下这种情况并不多见，即使出现这种情况也只有一种可能，这就是制定的法律十分糟糕，立法技术十分落后。
所以说美国的现实主义法学观点是空洞的，没有任何现实指导意义。
四、 规则冲突或法律冲突不是规则不确定的原因，亦不是法官应当解释法律或任意适用法律的理由
新月指出，“这规则本身也可能发生冲突”，是对的。由于立法是一个渐进的过程，不同立法主体、不同时间内所制定的法可能会有冲突，但刑法只能由全国人大制定，由全国人大常委会解释，此时若再发生规则的冲突只能怪法律条文的人起草人太马虎，参加立法表决的人大代表们太不负责任，没发现彼此冲突。
实际上，法律规则之间的冲突在法学的理论与实践当中并不是一个新鲜问题，国际法非常典型的就是解决法律冲突问题。我国在很长时间内不了解如何处理法律冲突，但也在实践当中总结出了一些经验，这体现在立法法颁布之前有一些决定规定解决现在当中出现的法律冲突问题。
2000年《中华人民共和国立法法》颁布之后，我国国内的法律冲突问题从理论上到法律规定上基本得到解决，但在司法实践当中并没有解决。主要的表现是，遇到一个案件，当事人双方往往会找到对自己有利的法律，这样就存在一个法律适用的问题。许多法官在选择适用法律的时候不是根据立法法规定的原则处理法律冲突，他首先选用的是离自己最近的规定，比如省市一级审判会议的内部规定，再向上是两高的司法解释，再向上才直接适用法律。法官这样做是他的利益使然 。正确的法律适应应当是小法服从大法，下位法服从上位法。但法官实际适用法律时极有可能是直接适用下位法，而不理会上位法，更不理会《立法法》关于法律冲突的规定。这种现象在司法实践中并不少见。换句话说，法官总是在根据自己的利益取向决定是根据《立法法》规定的法律适用，还是不管《立法法》直接适用某条法律规则。
下面是一个真实的案件。深圳Ａ公司1997年以其物业为抵押向银行贷款，第二年该公司又将其部分物业租赁给Ｂ公司，第三年因Ａ公司还不起银行贷款，抵押物被拍卖给Ｃ公司。与三年之前相比，市场租金已经涨了许多，且Ｃ公司想收回物业，就要清Ｂ公司出场。Ｂ公司遂向法院起诉，要求继续履行原合同。
Ｂ公司的理由是，买卖不破租赁，这是我国《担保法》、《合同法》与民事经济行为约定俗成的，《合同法》第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。Ｃ公司的理由是，最高法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第66条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。Ｂ公司抗辩说，第一，《立法法》规定小法服从大法，应当直接适用《合同法》。第二，《立法法》并未赋予最高法院有解释法律的权力。但法官并不理会它的抗辩，在判决书也不说明理由，直接判它败诉。Ｂ公司上诉二审法官仍是维持原判。最后Ｂ公司损失了许多钱财被强制清出所租赁的场所。此举在租赁界曾引起极大的震动，法律规定保护租赁关系，但实际司法活动却不依法保护，对于承租人的稳定经营有极大的影响 。
由于立法的原因，比如不同时间、不同立法主体、不同的法律内容等导致规则冲突或法律冲突是经常存在的，有时甚至可以说这种情况是不可避免的，但决不是立法的目标。立法的目标一定是要寻求一致性、减少法律冲突。同时，规则与法律的冲突不是规则不确定的原因，亦不是法官应当解释法律或任意适用法律的理由。
2009-12-31作者博客：http://www.yadian.cc/people/6493/