1995年1月1日《国家赔偿法》的正式实施，从根本上改变了我国国家机关无责任的状态，确立了国家侵权赔偿制度，公民的合法权益因国家侵权获得赔偿具有了法律依据。然而，该法没有对精神损害赔偿加以规定，许多案件的受害人仅能依据该法获得直接物质损失的赔偿，精神损害却得不到丝毫的抚慰，这使得《国家赔偿法》的处境甚为尴尬。现实生活中诸如“麻旦旦案”、“孙志刚案”得不到合理赔偿的情况比比皆是。所幸的是《国家赔偿法》修正案已于2010年4月29日通过，在新的《国家赔偿法》中明确规定了因国家侵权所造成的精神损害赔偿责任,这是一个巨大的立法进步。在国家赔偿中确认精神损害赔偿，是借助物质手段达到精神抚慰的目的，体现的既是立法对公民人格价值的尊重和保护，也是国家责任的法律归位与担当。
　　　关于如何在《国家赔偿法》中设立精神损害赔偿制度，有关专家提出两种方案可供选择：一是在《国家赔偿法》中增设条款，扩大其赔偿的范围，就构成精神损害赔偿的条件、数额及赔偿金支付方式等做出具体规定。二是参照日本、韩国国家赔偿法的立法模式，规定“除依本法规定，适用民法有关规定”的准用条款，要求依照有关民事侵权的精神损害赔偿制度的规定处理。笔者认为因民法与国家赔偿法存在一系列理论和原则的差异，上述第二种观点看似简单，却很难实现，因此更倾向于第一种建议，就国家侵权精神损害赔偿制度的构建，应在借鉴民法关于精神损害赔偿立法与司法实践的基础上，进一步完善国家赔偿法关于精神损害赔偿的规定。
　　　此次《国家赔偿法》的修正也是按照上述第一种方案来对有关国家侵权精神损害赔偿制度进行完善的，其第三十五条规定：“有本法第三条或者第十七条规定情形之一，致人精神损害的，应当在侵权行为影响的范围内，为受害人消除影响，恢复名誉，赔礼道歉；造成严重后果的，应当支付相应的精神损害抚慰金。”《国家赔偿法》的此次修正正式纳入了精神损害赔偿，确立了国家侵权的精神损害赔偿制度，这具有重要意义。国家侵权精神损害赔偿制度的建立，是现代民主社会法治精神的必然要求，是监督国家机关依法行使职权的内在要求，是宪法人权保障的应有之义。在国家赔偿领域建立精神损害赔偿制度，也是我们国家建立有限政府的必然选择，对于我国法治社会的建设具有重大的推动作用。通过对受害人的精神损害予以国家赔偿，弥补其精神痛苦和损失，有助于社会公平与正义的构建。
　　　令人遗憾的是，国家赔偿法关于国家侵权精神损害赔偿的规定过于笼统，缺乏操作性，仅规定了国家侵权领域精神损害赔偿的成立条件以及国家侵权精神损害赔偿的救济形式，而对精神损害赔偿的范围、赔偿原则、具体精神损害抚慰金的数额确定以及确定标准、支付方式却规定不足，笔者试从以下几个方面探讨对我国国家侵权精神损害赔偿制度的构建，以期对我国国家侵权精神损害赔偿制度的完善有所裨益。
　　　（一）国家侵权精神损害赔偿的原则
　　　构建国家侵权精神损害赔偿制度，首先要确立国家赔偿法中精神损害赔偿制度的原则。这是作为国家赔偿制度之一部分的精神损害赔偿的必然要求。在国外关于确定精神损害赔偿的原则主要有如下几种：（1）酌定原则。这是法官自由裁量权的体现，立法并不制定统一的赔偿标准，由法官根据案件的具体情况酌定处理，英美法系国家通用此法。（2）比例赔偿原则。通过确定与有关医疗费的一定比例而使痛苦和遭遇赔偿的数额标准化。德国、秘鲁等国用此法。（3）标准赔偿原则。确定每日赔偿标准。如丹麦法院判决每日赔偿标准为住院的25丹麦马克，不住院的为10丹麦马克。（4）固定赔偿原则。日本，对于精神损害抚慰金赔偿，制定各种精神损害的固定的抚慰金赔偿表格，只需查表即可确定。（5）限额赔偿原则。规定精神损害赔偿的最高限额，法官可在最高限额下酌定具体数额。
　　　笔者认为，我国在确定国家侵权精神损害赔偿制度的时候除了要参照和借鉴国外的一些做法外，还要结合我国的实际，针对精神损害的特点，建构起一些指导性的原则:
　　　1、抚慰为主、补偿为辅。这一原则是由精神损害赔偿的性质和功能决定的。法律规定精神损害赔偿的目的，在于通过财产补偿来缓和或解除受害人精神上所遭受的痛苦，对受害人起到抚慰的作用，进而起到对权利主体合法权利加以保护的目的。[21]这一原则说明，精神损害赔偿并不是法律救济中的主要目的，更不是唯一方式。我国著名法学家佟柔教授就指出：“对于人格权受到侵害的主体来说，赔偿损失毕竟只是一种辅助性质的补偿手段，更重要的是保护并恢复其人格权”。国家赔偿法第35条规定赔礼道歉、消除影响、恢复名誉、损害赔偿等国家侵权精神损害赔偿的责任形式，司法实践中，应视具体情况，首先考虑消除影响、恢复名誉、赔礼道歉责任形式，如果能通过这三种责任形式使受害人精神损害得到恢复或者对于没有造成精神损害后果的，或精神损害非常轻的，则不适用精神损害赔偿。
　　　2、受害人诉请原则。精神损害作为一种心理创痛,受害人最清楚损害的程度,也有最终的处分权,如果受害人不主动提出赔偿要求,国家机关一般也无法了解损害的存在或者轻重。那种认为国家侵权行为产生时国家应主动赔偿的主张,将使国家机关在断定精神损害赔偿时处于左右为难的境地。因为,缺乏诉请的精神赔偿,必将是无的放矢,但该项原则并不否认在特定赔偿案件中,国家机关工作人员有义务适当提醒受害人,以帮助其确定赔偿请求。
　　　3、法官自由裁量权原则。即法官酌定原则，是确定精神损害赔偿金额的基本原则，它赋予法官在处理精神损害赔偿案件时，依自由裁量权，确定具体数额。[23]这是由精神损害自身所具有的复杂性以及难以用金钱衡量性的特点所决定的。虽然目前很多学者及法官提出了许多量化或参考的标准及方法，但在大多数情况下，仍然难以操作。因而，贼予法官自由裁量权，让法官根据案件的具体情况，依据一定的准则作出裁判，是十分必要的。该原则的运用并不是赋予法官无限制的自由裁量权，并不意味着法官在确定赔偿金额时可以随心所欲，主观臆断，而是在一定“度”的范围内裁量，必须遵循一定的规则和办法。
　　　4、合理赔偿原则。合理原则是对国家公权力在合法行使的基础上提出的更高的要求。精神损害作为一种无形的损害，我们很难准确的用金钱的尺度来衡量精神损害的价值，因此在追究国家侵权的精神损害赔偿责任时，只能根据具体情况来确定一个合适的赔偿数额。该赔偿数额必须合理，一方面不因赔偿金额过低而不能弥补受害人所遭受的损害，另一方面国家赔偿金额必须与国家的社会经济发展水平相适应，赔偿金额也不能过高，超出国家的承受能力。
国家侵权精神损害赔偿的范围
　　　关于精神损害赔偿的范围当今世界主要存在两种立法例：其一是限定主义，即国家只对在法律明确规定的情况下，才对受害人所遭受的精神损害予以赔偿；其二是非限定主义，精神损害赔偿并不以法律的明确规定为前提，只要是国家机关及其工作人员违法行使职权造成公民精神损害的，国家就应当承担赔偿责任。
　　　从理论上讲，权利主体的合法权益受到侵害造成精神损害的，都应当属于赔偿的范围。但是，精神损害赔偿作为弥补被侵害人损失的一种方式，其作用并非万能。因此，笔者并不赞成精神损害赔偿应当适用于所有国家侵权领域的观点，精神损害赔偿只应在物质损害赔偿不能够弥补当事人的损失，而且侵权确实给当事人造成了严重精神损害时，才应适用。
　　　根据《国家赔偿法》第三十五条的规定，国家只对基于公民人身权受到损害而产生的严重精神损害予以赔偿，换言之在国家赔偿领域，精神损害赔偿只适用于因公民人身权遭受损害从而附带引起严重精神损害的情形，在单独精神损害以及财产权附带精神损害的情形下国家不承担精神损害赔偿责任。这种限制精神损害赔偿责任的规定明显不能使公民的合法权益获得合理的保护，与宪法人权保障原则以及权力制约的原则相悖，笔者认为，通过借鉴我国民事侵权中的精神损害赔偿范围及西方国家精神损害国家赔偿的发展道路，权利主体下列权利受到国家侵害时应予以精神损害赔偿：
　　　1、因人身权受到侵害所造成的精神损害。这应当是我国国家侵权精神损害赔偿的主要方面，具体而言，下列人身权受到国家公法行为的侵害，可以提起精神损害赔偿之诉：一是物质性人格权，包括生命权、健康权、身体权；二是精神性人格权，包括姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权；三是一般性人格权，包括人身自由权、人格尊严权、人格独立；四是身份权，包括监护权、亲权、配偶权。笔者认为，权利人的以上各项权利均与其人身密切相关，当其受到国家侵害时理应受到国家赔偿。
　　　2、因政治权利和自由受到侵害所造成的精神损害。政治权利和自由是宪法规定的公民的基本权利，我国《国家赔偿法》此次的修正没有将政治权利与自由列入保护范围，这不能不说是我国现行法律的一个严重不足。国家公法行为侵害公民政治权利的情况在现实生活中屡有发生，但受害人却得不到任何形式的赔偿。尊重人权、保护公民的政治权利是任何一个民主国家、法治社会所必须做到的，因此，在我国现今建设社会主义法治国家的大框架下，有必要通过将政治权利纳入精神损害赔偿范围的方式而对其予以保护。
　　　3、因特殊之物受到侵害所造成的精神损害。特殊之物指具有人格象征意义的特定纪念物品，以及所有权人对该物存在特殊感情的物品，比如恋爱信件、结婚照片、骨灰、尸体等特殊之物。在民事侵权领域，权利人因这些特殊之物的丧失或减损之所以能提出精神损害赔偿的请求，是因为这些物品与权利人的精神利益密切相关，其完整与否直接影响权利人的精神状态。笔者认为，在国家赔偿领域，因国家公权力的肆意扩张造成公民这种特殊之物的破坏与灭失的可能性也是极大的，因此，为了更有效的保护公民的合法权益，有必要借鉴民事立法中关于精神损害赔偿的规定，把部分具有精神价值的特殊之物纳入国家赔偿的范畴。
　　　（三）国家侵权精神损害赔偿金的确定
　　　在形态上，精神损害是无形损害，难以通过量的方式来精确计算，建立精神损害赔偿制度最难解决的问题是其赔偿金的确定。贝勒斯指出：“很显然，痛苦的价值是无法精确地计算的。确定原告事实上遭受了多少痛苦常常是很困难的（原告倾向于夸大其词），所以应对其补偿多少钱就不清楚了。”从总体来看，我国对于精神损害的赔偿数额确定（包括民事法律领域），现阶段尚处于摸索阶段，一个普遍认可的计算方式还没有形成。由于没有科学的标准可以遵循，因而不可避免地在实践中形成两种不好的极端现象：一方面，是受害人因其精神受到损害而漫天要价，诸如“麻旦旦案”500万元的精神损害赔偿请求；另一方面，法官在适用法律过程中拥有很大的自由裁量权，任意决定赔偿的数额，从而影响了法律的统一性、公正性和严肃性。在这个意义上，建立精神损害赔偿金数额的计算规则是十分必要的。国外一般采用三种方法：（1）概算法，这种方法不对精神损害的各种情况分门别类，而是一揽子提出精神损害赔偿的总数额。美国、日本 、丹麦即是。（2）分类法，将精神损害按项目进行明确的分类，计算出各个单项的赔偿数额，然后相加得出赔偿总额。英国、法国、日本等国家用此法。（3）折衷法，先将精神损害所要考虑的项目列出，法官在此基础上加以综合考虑，提出赔偿总额。德国、瑞士等国用此法。
　　　笔者认为，上述各种方法均有其一定的合理之处，但是在确定国家侵权精神损害赔偿金数额的时候，任何一种单一的规则都无法解决精神损害赔偿所面临的各种具体问题，只有根据案件的客观实际情况，综合运用，才能使案件的处理做到客观公正。我国现阶段在确定精神损害赔偿数额方面应当在立足于基本国情的前提下充分借鉴国外的有关做法，综合运用各种方法从而使我国的国家侵权精神损害赔偿制度更趋完善。
　　　民法领域的精神损害赔偿金额的确定方法也可以用于国家赔偿领域。在我国民法领域，计算精神损害应考虑侵权人的过错程度、侵权行为的手段、场合、行为方式等具体情节、侵权行为所造成的后果、侵权人的获利情况、受害人住所地的经济发展水平等因素。由于民事侵权与国家侵权的差异性，笔者认为，在国家赔偿中，国家是对其违法职务行为负责，国家不存在获利情况，因此国家获利情况不应当作为确定国家赔偿金额的考虑因素。此外，国家赔偿的规则原则整体上看是违法归责原则与有限制的结果归责原则，把侵权人的主管过错纳入确定精神损害赔偿金额的考虑因素也不妥，因为在国家赔偿领域侵权人的主观过错并不是国家侵权的成立要件，而把违法性的大小作为考虑因素较为合适。


参考文献：
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　　　河南新蔡法院 李晓庆
　　　 （15893980223）

贵州省贵阳市人大常委会


贵阳市城市房地产管理办法(修正）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　（1995年11月3日贵阳市第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过 1996年9月26日贵州省第八届人民代表大会常务委员会第二十四次会议批准 1996年10月17日公布施行　根据贵州省第十届人民代表大会常务委员会第八次会议批准《贵阳市人民代表大会常务委员会关于清理地方性法规的决定》修正　2004年6月8日公布　2004年7月1日施行)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　第一章　　　总　　则

第一条　为加强城市房地产管理，合理利用国有土地，保障房地产权利人的合法权益，维护房地产市场的正常秩序，促进城市建设和经济发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规、结合本市实际，制定本办法。
第二条　凡在本市城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，均适用本办法。
第三条　在本市依法取得国有土地使用权和房屋所有权的单位或者个人，必须依法到市、县（市）人民政府土地行政管理部门登记，办理土地使用权证书，到市、县（市）人民政府房产行政管理部门登记，办理房屋所有权证书。
具有国有土地使用权证书、房屋所有权证书的房地产受法律保护。
第四条　市人民政府土地行政管理部门、房产行政管理部门、建设行政管理部门应当按规定的职权，各司其职，密切配合，管理全市房地产工作。
市人民政府土地行政管理部门主管全市土地使用权出让工作，对土地使用权转让、出租、抵押、终止等进行权属管理和监督检查。市人民政府房产行政管理部门主管全市房地产转让、抵押及房屋租赁的经营管理工作，对房屋进行权属管理。市人民政府建设行政管理部门主管全市房地产开发管理工作。
县（市）人民政府土地行政管理部门、房产行政管理部门、建设行政管理部门按照规定的管理权限和本级人民政府的职责划分，负责其行政区域内的房地产管理工作。
城市规划、工商行政管理等部门按照各自职责，协同做好本市房地产管理工作。
第五条　房地产管理的有关机关必须严格依法行政，提高办事效率，切实保障房地产权利人的合法权益。
房地产权利人依法办理各种手续，房地产管理的机关必须按规定的时限予以办结。
房地产管理中的各项收费项目和收费标准，按有关规定报省物价、财政部门批准后执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　 第二章　　　房地产开发用地

　　　　　　　　　　　　　　　　　 第一节　　土地使用权出让

第六条　土地使用权出让，由市、县（市）人民政府土地行政管理部门会同计划、规划、建设、房产行政管理部门制定土地使用权出让计划和方案，报市、县（市）或者市以上人民政府批准后组织实施。
集体土地未经依法征为国有，其土地使用权不得出让。
第七条　土地使用权出让，可以采取招标、拍卖或者双方协议方式；商业、旅游业、娱乐业、豪华住宅等用地，必须采取招标、拍卖方式。
第八条　土地使用权招标出让程序：
（一）市、县（市）人民政府土地行政管理部门根据批准的土地使用权出让方案，发布招标公告；
（二）投标者向市、县（市）人民政府土地行政管理部门领取招标文件，缴纳保证金；
（三）市、县（市）人民政府土地行政管理部门会同规划、建设、房产等有关管理部门进行开标、评标、决标，并在决标之日起7日内向中标者发出中标通知书，向未中标者退还投标保证金（不计利息）；
（四）中标者在接到中标通知书之日起10日内与市、县（市）人民政府土地行政管理部门签订土地使用权出让合同。超过期限，取消其中标权，投标保证金不予退还，另行组织招标。
第九条　土地使用权拍卖出让程序：
（一）市、县（市）人民政府土地行政管理部门根据批准的土地使用权出让方案，发布土地使用权拍卖公告；
（二）竞投者按拍卖公告规定的时间，到市、县（市）人民政府土地行政管理部门竞投登记，领取有关文件，并缴纳保证金；
（三）市、县（市）人民政府土地行政管理部门按公告规定的时间、地点主持拍卖，竞得者当场与市、县（市）人民政府土地行政管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；
（四）拍卖后5日内市、县（市）人民政府土地行政管理部门向其他竞投者退还保证金（不计利息）。
第十条　土地使用权协议出让程序：
（一）市、县（市）人民政府土地行政管理部门向有意受让人提供经批准出让地块的必要资料；
（二）有意受让人在规定时间内向市、县（市）人民政府土地行政管理部门提交土地开发建设方案、计划、资信证明等有关文件；
（三）市、县（市）人民政府土地行政管理部门对有意受让人提交的文件资料进行审核论证，在15日内作出答复；
（四）市、县（市）人民政府土地行政管理部门与有意受让人协商一致后，双方签订土地使用权出让合同，并由受让人交付土地使用权出让金总额20％的定金。
第十一条　以协议方式出让土地使用权的，出让金不得低于基准地价。
第十二条　土地使用者从签订土地使用权出让合同之日起60日内，必须支付全部土地使用权出让金。
未按照前款规定支付土地使用权出让金的，土地使用者所交定金不予退还，土地行政管理部门有权依法解除合同，并可请求违约赔偿。
土地使用者按照本条第一款规定已支付全部土地使用权出让金，土地行政管理部门未按合同约定提交土地的，土地使用者有权解除合同，由土地行政管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可请求违约赔偿。
第十三条　以出让方式取得土地使用权的土地使用者，应当持土地使用权出让合同、缴纳土地使用权出让金凭证，向土地行政管理部门申请登记，领取土地使用权证书。
第十四条　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，由土地行政管理部门按土地使用权出让金的10％至20％征收土地闲置费。满二年未动工开发的，由土地行政管理部门报请市、县（市）人民政府批准，无偿收回土地使用权。
第十五条　土地使用者确需改变土地用途的，必须取得出让方和城市规划行政管理部门同意，重新签订土地使用权出让合同或者变更协议，办理变更登记，换领土地使用权证书。
第十六条　国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回，在特殊情况下，根据城市规划和社会公共利益的需要，可以依照法定程序提前收回，并根据土地使用者使用土地实际年限和开发土地实际情况给予相应的补偿。
第十七条　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年向土地行政管理部门申请续期，除根据城市规划和社会公共利益需要收回该幅土地的外，应当予以批准。经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

　　　　　　　　　　　　　　　　 第二节　　土地使用权划拨

第十八条　下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、邮电、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
第十九条　划拨土地使用权的程序：
（一）申请用地者向土地行政管理部门提出申请；
（二）土地行政管理部门报请县级以上人民政府批准；
（三）申请用地者依法支付补偿、安置等费用；
（四）到土地行政管理部门领取建设用地批准文件，办理土地登记手续，申领土地使用权证书。
第二十条　以划拨方式取得土地使用权后未按规定进行建设的，参照本办法第十四条的规定处理。
第二十一条　土地使用者如需改变土地用途。必须依法申报，经批准后，持批准文件向土地行政管理部门申请变更登记，换领土地使用权证书。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　 第三章　　　房地产开发

第二十二条　房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第二十三条　设立房地产开发企业，必须依法申请取得资质证书。
第二十四条　在本市从事房地产开发的企业，必须到所在地县级以上人民政府建设行政管理部门办理备案手续，检验下列证明文件：
（一）资质证书；
（二）营业执照；
（三）法定代表人及总经理的任职文件、个人资料；
（四）经济、技术、财务、统计人员的资格证书、任职文件、聘用合同；涉外房地产开发企业，还应当提交外商的有关材料。
第二十五条　建设行政管理部门组织有关部门对项目的规划设计、建设期限、基础设施配套建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》。
房地产开发企业必须按照《房地产开发项目建设条件意见书》实施综合开发、配套建设，并将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对其开发经营活动的审查、批准和处理的意见，定期送建设行政管理部门备查。
第二十六条　房地产开发项目竣工验收后，开发建设单位应向建设行政管理部门提出综合验收申请。未经综合验收或者综合验收不合格的，不得交付使用。
建设行政管理部门应当组织有关部门按照《房地产开发项目建设条件意见书》载明的内容进行项目综合验收。

　　　　　　　　　　　　　　　　　 第四章　　　房地产交易

　　　　　　　　　　　　　　　　　 第一节　　房地产转让

第二十七条　房地产转让，双方当事人应当签订书面合同，转让合同应当载明土地使用权取得的方式。
第二十八条　房地产交易当事人进行房地产转让时，须持有居民身份证（或者法人资格证）、房屋所有权证书和土地使用权证书，涉及下列情形的，还须提交相应文件：
（一）房地产开发企业转让商品房，须持《商品房登记注册证》；
（二）机关、团体、部队、企事业单位购买私有房屋，须提交县级以上人民政府批准文件；
（三）行政、企事业单位转让房地产，须提交主管部门、国有资产管理部门批准文件。
第二十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，必须符合下列条件：
（一）按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额25％以上（不含土地使用权出让金），属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
第三十条　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，须经市、县（市）人民政府批准，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照规定向土地行政管理部门缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，市、县（市）人民政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按规定将转让房地产所获收益中的土地收益交土地行政管理部门。
第三十一条　符合本办法第二十八条、第二十九条、第三十条规定的房地产权利人，须持规定证件、批准文件和双方签订的转让合同向房产行政管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向土地行政管理部门申请土地使用权变更登记，更换或者更改土地使用权证书。
第三十二条　有下列情形之一的房地产，不得转让：
（一）建设拆迁公告范围内的；
（二）设有他项权利的；
（三）法律、法规规定不得进行转让的。
第三十三条　转让已出租的房地产，出租人应当提前3个月书面通知承租人。
第三十四条　共有房地产转让，必须经共有人签订书面协议或者持有共有人书面委托书及公证文书，在同等条件下，共有人有优先购买权。
第三十五条　商品房预售，预售人应当向县级以上人民政府房产行政管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。办理商品房预售许可证，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％（不含土地使用权出让金），并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）拆迁安置达到规定要求。
第三十六条　预售商品房，预售人与购房者必须签订书面合同。商品房预售合同应当载明下列内容：
（一）房屋面积、坐落位置、界限并附图；
（二）土地使用的面积和年限；
（三）房屋的用途、价格；
（四）预售款交付办法和房屋交付使用日期；
（五）违约责任；
（六）合同纠纷的处理方式。
预售人应当在合同签订之日起30日内到县级以上人民政府房产、土地行政管理部门登记备案。
第三十七条　商品房预购人再行转让预购的商品房，按国家有关规定办理手续。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　 第二节　　房地产抵押

第三十八条　房地产抵押；当事人应当签订书面合同。有下列情形之一的房地产，不得设定抵押权：
（一）无房屋所有权证书、土地使用权证书，或者权属有争议的；
（二）建设拆迁公告范围内的；
（三）司法、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（四）依法宣布收回土地使用权的；
（五）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（六）商品房屋已经预售的；
（七）法律、法规规定不得进行抵押的。
第三十九条　按份共有的房地产抵押，仅限于抵押人所有的份额。预购的商品房抵押，应当按不高于已付款金额设定抵押权。
第四十条　抵押已出租的房地产，抵押人应当如实告知抵押权人，并书面通知承租人。抵押合同签订后，原租赁合同继续有效。
第四十一条　设定抵押权的房地产的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中向县级以上人民政府土地行政管理部门缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人方可优先受偿。
第四十二条　房地产抵押合同签订并登记后，土地上新增的合法房屋，不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第四十三条　房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权抵押的，双方当事人应当从抵押合同签订之日起6O日内持抵押合同、土地使用权证书和房屋所有权证书到县级以上人民政府房产行政管理部门申请抵押登记，并到土地行政管理部门备案。抵押期满，双方当事人应当到县级以上人民政府房产行政管理部门办理的注销登记，到土地行政管理部门备案。
成片开发的土地，形成工业用地或者其他建设用地条件的抵押，双方当事人应当从抵押合同签订之日起6O日内，持土地使用权证书到县级以上人民政府土地行政管理部门办理抵押登记，并到房产行政管理部门备案。
房地产抵押期满，需要续期的，应当重新办理登记。
因处分抵押房地产而获得土地使用权和房屋所有权的，应当按本办法第三十一条的规定办理变更登记。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 第三节　　房屋租赁

第四十四条　房屋租赁，出租人与承租人应当签订书面合同，约定租赁期限、用途、价格、修缮责任、纠纷解决方式以及双方的权利和义务，并在合同签订后3O日内向县级以上人民政府房产行政管理部门登记备案。
第四十五条　有下列情形之一的房屋，不得租赁：
（一）无房屋所有权证书的；
（二）托管的房屋未经房屋所有权人委托出租的；
（三）建设拆迁公告范围内的；
（四）不能保证居住、使用安全的；
（五）共有房屋未经其他共有人书面同意的；
（六）已经抵押，未经抵押权人同意的；
（七）法律、法规限制出租的。
第四十六条　承租人在租赁期限内，经出租人书面同意，可将承租的房屋转租、改变用途以及与他人联营、互换，但必须与出租人签订补充协议，向县级以上人民政府房产行政管理部门备案。
第四十七条　房屋产权人以营利为目的，出租以划拨方式取得土地使用权的房屋，租金中所含土地收益由县级以上人民政府土地行政管理部门收交财政。法律、法规另有规定的，从其规定。
出租以出让方式取得土地使用权的房屋或场地，发生土地增值的，增值的土地收益由县级以上人民政府房产行政管理部门按有关规定收交财政。
第四十八条　有下列行为之一者，出租人有权解除合同：
（一）承租人未经出租人同意将所承租的房屋转租、改变用途或者与他人联营、互换使用的；
（二）承租人利用所承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；
（三）承租人累计6个月不交租金的；
（四）承租人擅自改变房屋结构的。
承租人不违反法律、法规和前款规定的，出租人不得单方解除租赁合同。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　 第四节　　中介服务

第四十九条　设立房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪等中介服务机构，应当到工商行政管理部门申请营业登记，领取营业执照后，方可开业。
第五十条　设立房地产中介服务机构，必须具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费；
（四）有足够数量的专业人员；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第五十一条　对房地产价格评估人员实行资格认证制度。
房地产价格评估人员必须经市以上人民政府确定的有关管理机关考核认证，取得资格。
第五十二条　国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估必须由依法设立的房地产价格评估机构和取得资格的房地产价格评估人员进行。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开和科学的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照本市的市场价格进行评估。
第五十三条　中介服务机构必须依法从事经营活动，并按规定向市房产、土地、工商行政管理部门报送报表，接受监督检查。
第五十四条　国家实行房地产成交价申报制度。房地产交易当事人对交易价格不得瞒报或者作不实申报。房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　 第五章　　　法律责任

第五十五条　违反本办法规定，未经批准或者越权批准出让土地使用权的，由市、县（市）人民政府土地行政管理部门按非法占地和越权批准行为依法查处，越权批准的文件无效，由此造成的损失由越权审批的机关承担。
第五十六条　违反本办法第二十九条规定的，由市、县（市）人民政府土地行政管理部门依法收回土地使用权，没收违法所得，可并处每平方米10元以上50元以下罚款。
第五十七条　违反本办法第二十一条、第三十条、第四十七条第一款规定的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令补缴土地使用税费、土地出让金和土地收益金，没收违法所得，可并处每平方米10元以上50元以下罚款。
第五十八条　违反本办法第二十六条一款的，由县级以上人民政府建设行政管理部门责令限期改正，并处以5000元至50000元罚款。
第五十九条　违反本办法第三十二条规定的，其转让无效，并由市、县（市）人民政府房产行政管理部门没收违法所得，并处以违法转让价款总额1％至2％的罚款。
第六十条　违反本办法第三十五条规定的，由县级以上人民政府房产行政管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可并处售价总额1％至2％的罚款。
第六十一条　违反本办法第三十一条、第四十三条规定的，由受理登记的机关责令限期改正，可并处100元以上500元以下罚款。
违反本办法第三十六条第二款规定的，由受理登记的机关责令限期改正，并处以交易额1％至5％的罚款。
　　第六十二条　违反本办法第四十七条第二款规定的，由县级以上人民政府房产行政管理部门责令限期改正，没收违法所得，可并处违法所得50％至100％的罚款。
第六十三条　违反本办法第五十三条不按规定报送报表的，由有关部门责令限期改正；逾期不改正的，按国家统计法律、法规规定处理。
第六十四条　违反本办法第五十四条规定的，由县级以上人民政府房产行政管理部门对转让双方当事人各处以隐瞒额50％至100％的罚款。
第六十五条　拒绝、阻碍房地产行政管理人员依法执行公务，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关予以行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十六条　有关房地产管理的国家机关工作人员玩忽职守、索贿受贿、滥用职权、徇私枉法的，由其所在机关或者上级主管部门给予行政处分或者处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十七条　当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议，或者向人民法院起诉。逾期既不申请复议，也不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　第六章　　　附　　则

第六十八条　本市城市规划区外的国有土地使用权出让、划拨、房地产开发、房地产交易、房地产管理，参照本办法执行。
第六十九条　房地产交易价格，属政府定价的部分，由市人民政府物价管理部门会同房产行政管理部门制定，报市人民政府批准执行。
基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，由市人民政府土地行政管理部门和房产行政管理部门测算，报市人民政府定期公布。
第七十条　依照国家房改政策购买的房屋转让、抵押和租赁，按房改规定办理。
第七十一条　市人民政府可根据本办法制定具体规定。
第七十二条　本办法自公布之日起施行。