上海市房屋土地管理局 上海市财


《上海市职工所购公有住房上市前交换试行办法》的实施细则
上海市房屋土地管理局 上海市财



一、本市职工所购公有住房在取得房屋所有权证（或房地产权证）后，即允许与本市其他职工所购公有住房以及本市居民的各类私有住房进行交换。但有下列情况之一的，暂不允许交换：
1．副局级以上在职干部所购买的（包括以副局级以上在职干部的职级或工龄所购买的）公有住房；
2．企业领导购买的（包括以企业领导的职级或工龄购买的）超标准公有住房（一是指在面积上超标准，企业或企业领导人原有级别的按原级别计算控制标准，无级别的或新成立的企业按建筑面积85平方米计算控制标准。二是指在档次上超标准，如外销商品房、侨汇房及当时购进价
格多层在5000元／平方米或高层在8000元／平方米以上的内销商品住宅）；
3．校园内、部队营房区域内的已售公有住房；
4．户籍冻结地区和改变使用性质的住房。
二、职工所购公有住房的交换应遵循以下原则：
1．职工所购公有住房的交换，不得人为造成居住困难；
2．职工所购公有住房涉及两处（或两处以上）交换后并为一处的，房屋产权人应是同一产权人（或有直系亲属关系的人）。
三、职工所购公有住房与私有住房交换，交换的私有住房必须符合下列条件：
1．已依法取得房屋所有权证（或房地产权证），且房屋产权无争议；
2．属于共有的私有住房，则必须已取得了全体共有人的书面同意；
3．非户籍冻结地区的房屋；
4．非法律、法规禁止产权转让的房屋。
四、职工所购公有住房交换，双方当事人可按实际购入价，也可按市场成交价进行。但所购公有住房与私有住房交换必须按实际市场成交价进行。
五、房地产权利人需将其所购公有住房进行交换的，应按下列规定到房屋所在地的区（县）房地产交易中心（所）办理交换确认申请手续：
1．职工所购公有住房（或私有住房）的房地产权利人持房屋所有权证（或房地产权证）向房屋所在地的区（县）房地产交易中心（所）申领《上海市职工所购公有住房交换确认申请表》（简称《交换确认申请表》）或《上海市私有住房产权交换申请表》（简称《交换申请表》）；
2．职工所购公有住房（或私有住房）的房地产权利人填写《交换确认申请表》（或《交换申请表》），并经当时购买公有住房的同住成年人共同签字后（私有住房只需房地产权利人签字，属于共有的还需附全部共有人同意的书面材料），职工所购公有住房还须送房屋所在地的物业管
理部门征求意见，并持下列材料到房屋所在地的区（县）房地产交易中心（所）申办交换确认手续：
（1）房屋所有权证（或房地产权证）；
（2）购买该公有住房的“上海市公有住房出售收入专用票据”；
（3）房地产权利人的身份证和户籍证明；
（4）《交换确认申请表》或《交换申请表》。
3．区、县房地产交易中心（所）受理后，按本实施细则的规定予以审核。经审核允许交换的，由该房地产交易中心（所）在《交换确认申请表》（或《交换申请表》）上盖章确认，并将其中一份交房地产权利人，一份由房地产交易中心（所）留存。
六、职工所购公有住房进行交换时，交换双方的房地产权利人均应向交换方出示已经房地产交易中心（所）盖章确认的《交换确认申请表》或《交换申请表》，并签订由市房地局统一印制的《上海市职工所购公有住房交换合同》（以下简称《交换合同》）。
七、职工所购公有住房在同一区（县）内交换的，应到房屋所在地的区（县）房地产交易中心（所）办理交换过户手续；职工所购公有住房跨区（县）交换的，应到住房交换价格高的一方所在地的区（县）房地产交易中心（所）办理交换过户手续。
办理交换过户手续时，应提交下列材料：
1．已经房地产交易中心（所）确认的《交换确认申请表》（或《交换申请表》）；
2．购买该公有住房的《上海市公有住房出售收入专用票据》；
3．房屋所有权证（或房地产权证）、身份证和户籍证明；
4．经当事人签署的《交换合同》。
八、职工所购公有住房按实际购入价交换的，其《交换合同》记载的金额应与当时购买该公有住房收执的《上海市公有住房出售收入专用票据》金额相一致；职工所购公有住房按实际市场价交换的，若《交换合同》记载的金额明显低于市场价的，则须由房地产交易中心（所）委托Ｃ级
以上资质的专业房地产评估机构评估。
九、房地产交易中心（所）对当事人递交的材料审核同意后，由房地产交易中心（所）填发《上海市已购公有住房交换过户审核表》（以下简称《交换过户审核表》）并向交换中支付差额的一方，按差额的0．5％收取交易手续费。双方当事人应在取得《交换过户审核表》的7天内，
按《交换试行办法》第二条的规定，到填发《交换过户审核表》的房地产交易中心（所）所在区（县）的税务部门办理填开纳税发票手续：
1．交换中取得差价收入的一方，应按差价收入的5％综合征收率缴纳各税税款；
2．交换中支付差额的一方，应按差额的6％的税率缴纳契税，其中超过3％的部分由政府贴费；
3．交换时，双方当事人均应按《交换合同》记载的金额，以产权转移书据税目的万分之五的税率分别缴纳印花税。
双方当事人在办理完税手续时，必须向税务部门提供《交换合同》、《交换过户审核表》、《公有住房出售收入专用票据》或发票。
十、交换当事人在办理交换过户后的三十天内，应按《上海市房地产登记条例》的规定提供有关资料及税费交款凭证，各自向所交换的房屋所在区（县）的房地产登记处办理房屋产权变更登记，领取房地产权证。
十一、职工所购公有住房交换后，房地产交易中心（所）应将产权变更情况及时通知物业管理部门。凡交换的住房是职工所购公有住房的，其物业管理仍按《上海市公有住宅出售后管理暂行办法》执行。个人交付的维修基金本息经交换双方当事人商定，随同房屋交换进行交割；领取房
地产权证后，三项维修基金本息随同房屋转移到换房后的产权人名下。
十二、职工所购公有住房交换后，交换双方当事人可凭房地产权证向房屋所在地户籍管理部门办理户口迁移等有关手续。
十三、凡职工所购公有住房与其他职工所购公有住房交换后，单位再套配、增配住房的，仍按《公有住房出售后再套配、增配的若干规定》执行。
十四、已进行职工所购公有住房上市出售试点的区、县，不再实施《上海市职工所购公有住房上市前交换的试行办法》。



1997年4月10日
贪污受贿性质之界定

陈小林


贪污罪和受贿罪，是《刑法》中规定的独立犯罪，虽说区别明显，但刑法史上，受贿行为曾经包括在贪污罪中，在习惯上人们也将贪污罪和受贿罪相提并论。司法实践中，贪污罪与受贿罪的区别也并不总是一目了然，有时难以区分。如：“迂回”占有、经济往来中的回扣以及《刑法》第394条规定的对公务礼物的占有，笔者就这几种情况下如何区分贪污罪和受贿罪提出一些粗浅看法。
一、“迂回”占有行为的界定
“迂回”占有指国家工作人员，将自己管理、经营的公共（国有）财物以“合法”形式转给他人，然后再由他人送回其个人的行为。它与受贿罪包括行贿往往容易混淆。粗一看，国家工作人员利用了职务上的便利，使他人获得了利益，他人也给予了国家工作人员财物，符合行贿受贿罪的特征，应以受贿罪定罪，但经认真分析，实质上是贪污行为，应以贪污罪定罪。因为《刑法》第382条第3款规定，内外勾结伙同贪污的，以共犯论处。如某建筑工程公司项目经理徐某承包了某国有化工厂扩建土石方工程。施工过程中，徐某认为工程单价太低，找到该厂基建负责人张某，要求提高工程单价，并向张某表示到时不会忘记其好处的。张某认为提高工程单价不好办，对徐某说：到工程验收结算时再想办法。 工程验收结算时，张某、徐某伙同该厂负责工程施工、验收结算的工程师赵某共同操作，在验收结算时虚增工程量，徐某从该厂多领得工程款10万余元。徐某领款后付给了张某3万元、赵某3万地，给人的假象，徐某的行为属行贿，可实质上，张某、赵某、徐某属贪污共犯。因为，第一，从张某非法占有财物的方法看，他并不是向徐某索取或收受财物，而是利用职务上的便利，伙同赵某与徐某内外勾结，伪造结算单据，共同向本厂虚报冒领。第二，从财物所有权看，多给的10万余元工程款并不是徐某所有，而属于该化工厂所有的工程资金，徐某自己并没有拿出财物向张某、赵某行贿。
二、回扣性质的界定
经济往来中，从事经济管理活动的国家工作人员，利用职务上的便利进行贪污或者受贿，都可以通过回扣、手续费等形式表现出来。在司法实践中很容易混淆，难以区分。行为人在为本单位购买货物时，将卖方从购货款中抽出一部分作为回送的款项（即回扣）占为己有的行为，可以根据卖方给予的回扣是否符合规定来加以区分，即如果是符合法律规定或者国际惯例的回扣、手续费，国家工作人员利用职务之便而予以侵吞的，应以贪污罪定罪；如果是违反国家法律规定或者国际惯例，国家工作人员利用职务之便私自索取、收受回扣、手续费的，应以受贿罪定罪。那么，对于行为人在为本单位购买货物等经济活动中，以高于实际成交价格的价格签订合同，由对方以回扣、手续费等名义将多出的款项返还给行为人的行为，应如何定性呢？笔者认为，这种行为应以贪污罪定罪，如果是双方恶意串通提高合同标的价格，然后将抬高的差价私分的，应以共同贪污论处。如刘某是某国有企业业务员，为本单位采购办公桌200套，以每套高于实际讲好的价格160元的价格签订购买合同，合同履行后卖方将多出的32000元钱以回扣形式付给刘某，应定贪污罪。因为，首先，行为人主观上有非法占有公共（国有）财物的目的，客观上通过签订合同的方式骗取公共（国有）财物。其次，行为人非法占有的财物是其本单位的财产。
三、占有公务礼物行为的性质界定
《刑法》第394条规定，国家工作人员在国内公务活动或者对外交往中接受礼物，依照国家规定应该交公而不交公，数量较大的，以贪污罪定罪处罚。如果这些国家工作人员收受礼物后占为己有，同时又利用职权为送礼人谋取了利益，应如何定性？在这种情况下，可能是贪污行为，也可能是受贿行为。
笔者认为，这种情况下区分贪污罪与受贿罪，应先分析是否构成受贿罪，如没有足够的证据证实可以构成受贿罪，那么还是以贪污罪处理为宜。但在司法实践中要注意，这种情况认定为受贿罪的要具备两个条件：一是送礼 虽在当时未向当事人请托某个事项，但事后即明确请托，受礼主也予以承诺的，即具有“权钱交易”的本质。二是受礼人为送礼人谋取的利益是非法利益。如某市国家税务局局长周某在应邀参加某企业生产经营座谈会时，该企业以会议礼品名义送给周某价值15000余元的手提电脑一台，其他与会人员礼品价值只有千元左右，周某收后未将电脑交公。事后不久，该企业负责人找到周某要求为其企业减免税收，周某在该企业不具备减税条件的情况下，仍给该企业减税10万元。本案中，周某尽管是公务活动中收受礼品，但其他参与人员未收到同样贵重的礼品，由此可见，该企业向周某馈赠贵重礼品是有目的的，尽管当时该企业没有提出减税要求，周某也没有作出有关承诺，但但主照不宣的。在该企业提出减税要求时，周某明知该企业不符合减税条件的情况下予以减税，为该企业谋取了非法利益。因此，周某收受他人“礼品”占为己有，并利用职务之便为他人谋取了非法利益，完全符合受贿罪特征，应以受贿罪定罪。

作者单位:上高县人民检察院